对民法典物权编若干规定的解读

　　一、对民法典第二百一十四条①的理解

　　(一)条文含义

　　观察民法典第二百一十四条的文义,依据民法典关于不动产物权变动的系列规定的体系解释,可以说该条是关于基于法律行为而发生的不动产物权变动生效的时间点的规定。至于非基于法律行为而发生的不动产物权变动,因民法典未规定以登记作为生效要件,未强行要求及时办理登记,故此类不动产物权变动的生效时间点不以登记事项记载于不动产登记簿时为准。土地承包经营权的设立、互换、转让,土地经营权的设立,虽属基于法律行为而发生的不动产物权变动,但民法典明文规定以合同生效时发生效力,也不以登记事项记载于不动产登记簿时为准。地役权的设立,尽管属于基于法律行为而发生的不动产物权变动,但民法典仍例外地规定以地役权合同生效为要件,不以地役权设立的事项记载于不动产登记簿时发生效力。

　　该条所谓不动产登记簿,是指采取物的编成主义,由不动产登记机构依法制作的,对其辖区内某一特定区域的不动产物权及其变动的状况予以记载的官方记录汇集。对于这种记载,民法典赋予其公示不动产物权及其变动的效力,并进一步赋予此种公示以公信力。

　　(二)不动产物权变动发生效力时间点的确定及其根据

　　实际上,关于民法典第二百一十四条所涉问题的立法模式,一直存有不同的意见。第一种意见是以当事人向登记机构递交登记申请时为发生不动产物权变动的效力,第二种意见是以将登记事项记载于不动产登记簿时发生不动产物权变动的效力。

　　这两种观点各有优长,相比较而言,第二种意见的优点在于:其一,这与基于法律行为而发生的不动产物权变动以登记为生效要件这个模式的文字表达相一致,与第一种意见以当事人向登记机构递交登记申请时发生不动产物权变动的效力,则不相符合。其二,公示,不是当事人的登记申请,而是不动产登记簿簿页上关于不动产物权及其变动的记载。公信力,也不是因当事人的登记申请而起,而是法律赋予公示的法律效力。就此说来,第二种意见与公示、公信力的精神实质相符。

　　不过,转换视角,第一种意见也有其长处。首先,当事人递交登记申请在先,登记机构将登记事项记载于不动产登记簿簿页之上在后,也就是说,按照第二种意见,不动产物权变动发生效力的时间滞后了,遇有征收补偿、第三人侵害不动产时谁有权请求侵权行为人承担责任、一物多卖时认定是有权处分还是无权处分等问题时,直接影响各方当事人的利益,多数情况下不利于买受人。依据第一种意见,在多数情况下有利于买受人。其次,在同一个不动产为客体牵涉数个交易相对人的场合,例如甲将其A楼出卖于乙,又出卖给丙,乙先到登记机构申请转移登记,丙姗姗来迟,但登记机构的工作人员故意或过失地把A楼的所有权登记在丙的名下,这对乙非常不利,且不正当。如果按照第一种意见决定,就不会出现这种不适当的后果。

　　(三)对民法典第二百一十四条所涉法律关系的考察

　　在不动产交易双方之间的关系中,按照第二种意见,买受人取得不动产物权迟延一些,但在出卖人拒不协助办理不动产物权的转移登记,甚至干脆把该不动产出卖给第三人的情况下,买受人虽无该不动产的物权,但享有债权,可以请求出卖人履行协助办理转移登记的义务,并承担支付违约金或赔偿违约损害,出卖人无利可图。根据第一种意见,买受人取得不动产物权的时间点早一些,只要买受人向登记机构递交登记申请,该不动产的物权就转移至买受人,自此,出卖人对买受人所负主给付义务已履行完毕,只剩下附随义务,或是侵权法上的不得侵害买受人对该不动产所享有的物权以及其他权利的义务。在这个阶段、这些方面,两种观点带来的结果虽有不同,但在利益关系方面没有实质差异。此其一。但是,登记申请递交后但尚未登记完毕之时恰遇征收,则结果差异巨大,依第一种意见,此时被征收人是买受人而非出卖人,买受人有权获得征收补偿;但根据第二种意见,被征收人是出卖人,他有权获得征收补偿。此其二。登记申请递交后但尚未登记完毕之时恰逢不可抗力,该不动产灭失,依第一种意见,由买受人承担风险,若已付款则不需索回,若尚未付款则有义务继续支付;根据第二种意见,若该不动产的占有尚未转移,则风险由出卖人承担,若已经收取价款则须返还不当得利,若尚未收取则无权再请求支付;不过,若该不动产的占有已经转移给买受人,则风险负担也随之转移。此其三。登记申请递交后但尚未登记完毕之时,第三人侵害该不动产,按照第一种意见,买受人是请求权人;根据第二种意见,出卖人是请求权人,至于买受人是否以其债权受第三人不法侵害为由请求该第三人向自己承担侵权责任,民法典并未明确,学说上意见不一,笔者赞同债权也是侵权行为的对象这种观点。此其四。

　　在买受人与第三人之间的关系中,两种观点引发的后果存有明显的差异。在出卖人把同一个不动产也出卖给第三人但尚未办理物权转移登记的情况下,按照第一种意见,买受人只要先行递交登记申请,就取得了该不动产的物权,虽因尚未登记完毕、欠缺公示,对抗不了第三人,但可造成出卖人与该第三人之间的关系成为无权处分关系,该第三人欲取得该不动产的物权,须适用善意取得规则。这增加了该第三人如愿以偿的难度,因其可能已经非善意。与之不同,按照第二种意见,虽然买受人递交了登记申请,但只要登记机构尚未办理转移登记,该不动产的物权就依然归属于出卖人,出卖人与该第三人之间的关系是有权处分的关系,该第三人取得该不动产物权的障碍就少得多。最终的抉择是,物权编采纳了第二种意见,规定于民法典第二百一十四条。

　　二、实务中的预告登记问题与对策方案

　　民法典于第二百二十一条承继了物权法第二十条,规定了预告登记。对其所作的理论上的分析,自物权法实施以来汗牛充栋,笔者在此不予重复,仅就其实务中的争议问题发表看法。

　　其一,预告登记有效期内,尚未办理本登记时,预告登记的权利人就预告登记的对象享有优先于其他权利人的权利吗?笔者认为,预告登记的效力在于阻止他人取得预告登记对象的所有权、抵押权等物权,并无使预告登记的权利人自预告登记时起取得物权的效力,除非办理完毕本登记。就此说来,只要就预告登记的对象没有办理完毕本登记,预告登记的权利人就预告登记的对象不享有优先于其他权利人的权利。

　　其二,预告登记有效期内没有办理本登记,预告登记失去效力后,预告登记的权利人就预告登记的对象能够优先于其他权利人办理本登记,取得该对象的物权吗?回答是否定的,因为预告登记失效后,预告登记的权利人就预告登记的对象享有的权利至多与他人享有的权利处于平等地位,不会享有优先权。

　　其三,预告登记前进到本登记的,本登记的物权的效力溯及预告登记之时。

　　其四,如果甲出卖A楼给乙,乙向登记机构申请办理不动产变动的预告登记,而甲的债权人丙请求法院查封A楼以抵偿债权。此时,预告登记能否对抗法院查封A楼?能否对抗法院的强制执行?

　　这是个迂回曲折的思维课题。一方面,民法典第二百二十一条第一款②并未赋予预告登记对抗公权力查封A楼的法律效力,加之公权力的优势效力以及A楼出卖人甲的债权人丙应受保护,因此,预告登记无力对抗法院对于A楼的查封。另一方面,法院查封A楼的目的是什么?应该是通过司法拍卖,以A楼的变价履行甲所欠丙的债务,或迫使甲以包括以A楼抵偿丙的债权等方式向申请查封A楼的丙清偿债权。于是,问题来了,假如甲以A楼抵偿丙的债权,便是处分A楼,使得A楼的所有权归属于丙,这就违背了民法典第二百二十一条第一款的规范意旨及法律效力,不应被承认;假如通过司法拍卖,以A楼的变价履行甲所欠丙的债务,拍定人丁同样不应取得A楼的所有权,不然,依然违背民法典第二百二十一条第一款的规范意旨及法律效力。既然丙或者他人均不可取得A楼的所有权,还允许法院查封A楼,进而允许法院拍卖A楼,不就都是没有实效的浪费,甚至阻碍经济流转。与其如此,莫不如不允许法院查封预告登记的债权的标的物A楼(当然,亦不宜绝对禁止法院查封A楼)。再者,不承认丙以A楼抵偿债权,不承认拍定人丁取得A楼的所有权,也就意味着不承认对A楼的强制执行,换言之,预告登记具有对抗强制执行预告登记的债权的标的物的效力。

　　如此说来,丙的债权就完全不受法律保护了吗?笔者认为不可如此认识问题,而应承认如下方案:一是在预告登记的申请人乙尚未付清价款时,丙有权就该笔价款主张其债权。由于A楼已被查封,依照民事诉讼法关于“先下手为强”的理念及程序,丙优先于未对甲主张债权的其他债权人的债权受偿。二是在预告登记的申请人乙已经付清A楼的价款的场合,丙不得请求法院查封A楼。既然连法院的查封措施预告登记都能对抗,举轻以明重,预告登记也能对抗法院的强制执行。对此,有理论曰:“对预告登记之被保护者来说,强制执行行为亦不生效力。”③

　　其五,如果甲把登记在其名下的A楼出卖给乙,乙申请办理了预告登记,只是尚未前进到本登记,此时,丙成功举证证明A楼应为其所有(如A楼所在地的国有建设用地使用权归丙享有、以丙的名义申请领取的建筑规划许可证和建设工程施工许可证等),援用民法典第二百二十条第一款的规定,向不动产登记机构申请更正登记,以消除登记错误。观察民法典第二百二十一条第一款的文义,预告登记没有阻止真实的物权人丙申请更正登记的效力,在甲书面同意更正登记的情况下,不动产登记机构有义务予以更正登记。于此场合,丙有无权利否定预告登记的效力,拒绝将A楼实际出卖与乙?第一种思路是:乙对A楼享有的债权已经甲的同意办理完成预告登记,即使A楼的所有权尚未登记在乙的名下,现已知悉A楼归属于丙,甚至A楼已被更正登记在丙的名下,乙仍然有权请求丙同意将A楼过户登记在乙的名下,丙无权拒绝。④其理论依据是预告登记的担保效力:“对被保护者来说,其请求权之债务人仍为权利人;被保护者得向该债务人,请求为实现其权利所必需的物权意思表示。但由于取得人已登记于登记簿之中,故取得人须同意为实现被保护之请求权所必要之登记。”⑤第二种思路是:该问题的解决涉及两个法律制度,一是预告登记的效力,二是善意取得制度。在我国现行法上,民法典第二百二十一条第一款规定的预告登记的效力有二:一是否定其后于债权标的物上成立的物权的效力,未经预告登记的权利人同意,出卖人或转让人处分该不动产的,不发生物权效力;二是物权一经预告登记就强化了自身的法律效力,能够对抗第三人。不难发现,预告登记无强制A楼的所有权人必须将A楼的所有权移转给乙的效力,尤其是无强制丙必须将A楼的所有权移转给乙的效力,因为甲把A楼出卖与乙是违背真正的所有权人丙的意思的,在丙特别需要A楼自用或A楼的售价偏低的情况下还损害了丙的合法权益。再从善意取得制度方面分析:尽管乙对A楼享有的债权已经办理完毕预告登记,但A楼业经更正登记程序已被登记在丙的名下,这意味着甲当初将A楼出卖与乙属于无权处分,乙若想取得A楼的所有权,把预告登记前进到本登记,必须适用善意取得制度,即满足民法典第三百一十一条第一款的要求。因为此时A楼尚未移转登记在乙的名下,预告登记无强制丙必须将A楼的所有权移转给乙的效力,所以,只要丙不同意办理该移转登记,不提交办理移转登记所需要的材料,就欠缺民法典第三百一十一条第一款第三项所要求的移转登记这项善意取得的要件。如果A楼的售价偏低,也欠缺民法典第三百一十一条第一款第二项所要求的价格合理这项善意取得的要件。既然欠缺成立要件,乙也就不能善意取得A楼的所有权。笔者认为后一种思路更符合我国现行法的规定。

　　其实,按照德国民法的物权行为规则及理论衡量第一种思路,也并非没有疑问,因为甲和乙签订A楼买卖合同之时可能有物权合意,也可能没有物权合意。在后者的背景下,事情演进至A楼的所有权已被更正登记在丙的名下这个阶段,丙坚决不同意和乙形成A楼所有权移转的物权合意,也随之不同意协助乙办理A楼所有权的移转登记。如此,没有A楼所有权移转的物权行为,何谈A楼所有权被乙取得?!也就是说,在德国民法上,第一种思路存在着逻辑、理论上的障碍。

　　在乙不能善意取得A楼的所有权的前提下,乙因此遭受的损失如何偿付?由于A楼买卖合同非丙所签,丙有权基于所有权捍卫其A楼的所有权,又未因此获取不当利益,因而丙对乙不承担损害赔偿责任。由于这种局面全因甲的原因所致,甲有义务赔偿乙的损失。在这里,乙的请求权基础是什么?如果适用民法典第五百九十七条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2012]8号)第三条的规定,那么,A楼买卖合同不因甲无权处分而归于无效,若无民法典第一百四十六条第一款、第一百五十三条、第一百五十四条规定的无效原因,那么,A楼买卖合同有效。如此,加上丙拒绝移转A楼的所有权,乙可基于民法典第五百七十七条的规定请求甲承担违约损失赔偿。

　　上述案例中的情形,若甲拒绝同意乙更正登记的请求,乙可以援用民法典第二百二十条第二款前段的规定,申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人在异议登记之日起十五日内又起诉的,结果应当是,不动产登记机构注销甲对A楼的所有权,将A楼的所有权登记在丙的名下。此时,甲、乙和丙之间的相互关系,与上文所述更正登记下的结论相同,不再重述。

　　三、民法典扬弃了流押条款禁止的规则

　　物权法奉行流押条款禁止、流质条款禁止的规则,这利少弊多,民法典总结经验和吸取教训,采取了弹性对待、效力多元化的方案,值得肯定。

　　(全文详见《人民检察》2020年第11期或请关注《人民检察》微信公众号)