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买房后悔权探析
买房后悔权探析
2018年05月30日   山阳 【字体: 【打印本页】 【关闭本页】 点击率:  

随着我国市场经济的快速发展,消费环境发生了巨大的变化,消费问题日益复杂。消费已不仅仅是消费者个人的问题,更成为一种社会问题。现实生活中,随着经济发展和社会分工的逐渐精细化,交易方式和交易手段呈现出多样化的特点,经营者除了用传统假冒伪劣商品欺骗消费者,还利用与消费者信息不对等、经济实力地位不平的优势诱使消费者上当,消费交易呈现更加隐蔽性的特点。对于这些损害消费者合法权益的新手段,传统法律已不能满足消费者权益保护的需要。法律需要与时俱进,采取相应措施对这些手段予以打击和规范,才能切实保护消费者的合法权益。在当前房地产市场火热的背景下,建立买房后悔权制度,保护购房者的弱势地位已经刻不容缓。我们有必要对此进行研究和借鉴,加快买房者后悔权制度建立和完善。

一、浅谈买房后悔权的必要性

买房对于中国的老百姓来说不得不说是一件头等大事,房地产市场的稳定事关整个家庭甚至是社会的稳定,房地产市场与民生与国家安全息息相关。我国政府历来就非常重视房地产市场的稳定,面对我国不成熟的房价一路攀升的现状,政府在不同的阶段采取过不同的政策措施,例如:加快城市发展建设,不断增加住房供应量;2011年的两年增加保障房2000万套的房产政策;以及近年来在争论的征收房地产税等等。这些措施尽管起到了一定的作用,但是面对我国房地产市场巨大的房屋刚性需求效果甚微。那么为了避免类似事件的再次发生,更好的保障买房者的利益,最新修订的《消费者权益保护法》赋予了买房者买房后悔权。但是,自新《消法》施行以来引起众多不同利益群体的抵触,全国各地法院判处买房者有买房后悔权的案例更是寥寥无几。反对者主要由以下群体:(1)开发商。在他们看来,楼盘推广、销售都是有一个计划安排的,如果遇到不负责任的消费者随意购买,又反悔退房的话,会打乱推盘的计划,房地产市场的现有秩序会被严重破坏。(2)法律专家。他们认为,房屋买卖跟其他消费品不同,是一种大额消费,购房者购买之前都会做好准备,深思熟虑才会下决定,不能不限时间随意反悔,因为购房是签订合同的,合同的制定本身就是一种法律的约束。购房者与地产开发商双方都是在没有违背自己意愿的情况下签订的购房合同,都是受到法律保护的行为,如果购房者利用“后悔权”退房或者换房,本身就有悖于契约精神。部分学者观点认为,我国目前的市场经济环境和公众诚信水平,后悔权会不会被滥用,会不会影响到交易公平,会不会在细节上无法实施,仍然须要三思而行。

二、后悔权制度中的不足之处

1、后悔权制度适用范围。并非所有消费领域都适用后悔权制度,后悔权制度的适用范围应该作必要的限制,一方面为避免“后悔权”的滥用,将“后悔权”局限于那些信息比较不对称实质地位不平等的交易领域,如以电话销售、邮售、上门销售等非固定场所的方式销售的商品,以及那些事关消费者生存、生活的重要商品,新《消法》中规定以下几类商品交易活动应当适用后悔权制度:网上交易;先交钱后签合同的消费行为;交易额巨大的消费行为,比如购买汽车、房屋等。

新消法的实施,我们还必须看到它带给社会的积极的一面:

设立后悔权使顾客和商家“平等”交易,开发商在商品房开发、价格信息等方面都处于垄断地位,在房屋面积、建筑材料、配套设施、交付期限等方面拥有绝对话语权。在信息不对称的情况下,开发商与购房者订立合同,很明显购房者处在弱势地位。后悔权的设立将给购房者更完善的保护。

设立后悔权促使房地产市场的健康发展,买房后悔权能够促使开发商加强自身品牌建设,他们将在提高房屋质量,售前、售后服务水平上努力,树立品牌建设,加强诚信建设,进而促进整个市场的良好运行。那么产品质量不好及信誉不良的开发商将无立足之地理所当然会被市场淘汰。而信誉良好、产品质量高的开发商由于在市场和购房者心理树立了良好的品牌形象,等到了社会的认可购房者的信赖,房地产市场进而会持续健康的发展。

新《消法》将不动产也加入到后悔权制度的适用范围内,由于大宗商品涉及金额大,使用周期长,建立后悔权制度可以让消费者不为一时冲动付出太沉重的代价,反过来也会倒逼让商家提高商品质量,有利于社会市场经济的良性发展。比如买车购房,动辄需要几十万乃至几百万,在经营者的宣传下,在所谓的潮流时尚中冲动性地购买,往往要花掉消费者大半生的积蓄,此种情况下,后悔权制度可以在一定程度降低消费者冲动购物所带来的风险。但是针对上述的房产倒卖行为,后悔权还是有一定的不足,如果房价一路上涨,“后悔”问题不会突出,退房也难体现对消费者权益的保护。如果房价下跌、楼市低迷,给予消费者试用权,大家都纷纷退房,将是本来就不稳定的房地产市场带来更不利影响。可以无需理由直接退房让反产倒卖者有机可乘,可以毫无成本地退出买卖环节。

2、后悔权制度适用期限。根据新《消法》规定,“消费者可以自收到商品之日起七日内退货;七日后符合法定解除合同条件的,消费者可以及时退货,不符合法定解除合同条件的,可以要求经营者履行更换、修理等义务。”故后悔权制度适用的期限为7日,虽然国际上各国大多规定为7天上下,但回到我们国家的实际来看,7天是否就是一个合适的期限?特别是针对本文中探讨的房托造市事件,7天的后悔权能否落到实处?

    其实不难看出,在那么多房托事件的背后,当和开发商事先预谋好的房托们利用后悔权规定的时间空档及时脱身之后,坚持到最后往往是真正的消费者,他们只是希望买到自己满意的住房。真正的消费者在权衡许久费了九牛二虎之力下决心买了房之后,到手的却是次品。一方面等到消费者们发现其中的端倪,发现其中的骗局之后,再后悔已为时已晚,早已过了7天的期限,另一方面再加上房地产商们的从中暗地阻碍,7天的期限便显得微不足道。其次,房屋作为耐用品其质量问题必须得使用较长一段时间才会渐渐暴露出来。而后悔权的期限是否应该针对几类商品规定不同的期限呢?新消法中并没有明确的规定。

众所周知,就目前的商品房预售惯例来看,在整个购房过程中有两个环节最具实际意义:一是签订购房意向书,因为这事就要求消费者向销售者交纳数万元的定金;二是正式签订商品房买卖合同,这是交易的正式成立,也是具有法律意义的起点,并且在签订合同后就要交纳全部房款。然而,对于消费者来说眼前是看不到自己已付清全款的所购住房是什么样子的,要想看见自己所购房屋的真实面目必须得等到一年或者更长的时间以后,这期间合同的履行将是一个变数,而要想判断开发商是否兑现了全部承诺条件(包括建筑面积、建筑质量、小区配套设施等),往往得需要在整个小区全面建成后才可以。这样就在事实上形成了销售者单方面掌控合同履行的局面。因此,无论在上述签订意向或者合同的那个阶段赋予消费者“后悔权”都无法改变被蒙在鼓里、信息严重不对称的现状。很显然,再继续实施商品房预售而不是现房销售制度的情况下,《消法》赋予购房者的“后悔权”必然被期房制度所抵销。

也正是从这个意义上来说,在修改消法的同时,十分有必要认真检讨和清理其他相关法律制度,是否存在矛盾和冲突,有没有成为消费者权益保护法推行的障碍。综上所述,良好的社会效益需要多部相关法律的合力与协调来保障,要切实保护消费者权益必须把它放在法律系统中去审视。

三、买房后悔权的保障措施

那么如何在现行法律的规定期限对市场加以监管确保买房后悔权的推行呢?在新《消法》的修订中并未将交易额巨大的商品排除在后悔权范围之外,可见在后悔权的运用上,消费者在购买交易额巨大的商品之后依旧可以行使后悔权,无理由解除合同,这就肯定了后悔权的合法性,但是在这一过程中商家往往会利用这个制度进行造市,并用“可以无条件退货”的噱头吸引更多的人来买房,造成房市虚假让更多的人盲目上当。所以为了防止这种情况的发生,应该建立一套保障措施让后悔权制度更有利地实行。

1、建立行业内部准则。对消费者权益的保护和对后悔权的保障,不应该仅仅依靠相关部门的立法,更应该依靠市场自身的调节能力和商家的自律,同时在这些行业内部可以组成一个行业协会,作为其行业自律的监督机构之一,对违反后悔权及消费者权益的行为进行监督,并责令商家整改,这在保护消费者合法权益的同时也是对优良经营者的一种保护。后悔权制度的设立不能给社会带来与预期相反的结果,所以该制度的建立需要严格限制在一定范围内,在特定领域范围内去实施。而对于买房引入后悔权制度,也需要长时间的实践才能得出结论。

2、充分发挥消费者协会职能。要使后悔权制度在不动产上发挥充分的有效作用,就必须优化消费者协会职能,而不是仅仅靠消费者的自身救济,这样往往会让消费者的后悔权频频流失。另外,消者协会要主动对侵害消费者后悔权的交易行为进行揭露和批评,并利用舆论工具对违法交易行为进行曝光,使商家自己能更加注重自身产品的质量。

3、政府部门应当依法进行保障。有关部门应该为消费者建立一个透明的信息披露机制,譬如某地的商品房成本是多少,譬如为消费者尽可能提供购买大宗商品的足够信息,譬如有关部门要加强对使用欺诈手段诱使消费者消费的商家的处罚力度等,这些制度若是能真正建立起来,才能真正起到保护消费者权益的作用,也能让后悔权在小额商品上运用自如的同时也能切实保障大额商品的权益保护。

在我国市场经济发展的大背景下,消费已成为重要的推动经济增长的力量,消费者在享受新型商品和服务带来的便利的同时合法权益也会受到更大的挑战,可以说消费者权益保护法的修订依旧是一个循序渐进的过程,纵使现今消费环境不断变化,但《消法》仍呈现了自身的生命力。在修订法律、建立相关保障机制的同时,也希望《消法》能够被强有力地执行,让消费的天平真正倾向于处在弱势的消费者。而后悔权制度的建设还要经得起更多的考验,相信在不远的将来,后悔权制度也将越来越完善,在保护消费者权益方面做出更大贡献。

(作者:山阳县人民检察院 程阳 编辑:吴冰)

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